BOLIGSCENARIO 2029

BOLIGSCENARIO
2029

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

Housing Scenario 2029

Program:
Urban scenario

Type:
Possibility study

Client:
SpareBank 1 SR-Bank together with StorBergen boligbyggerlag

In coporation with:
– Forskningsinstituttet IRIS, Stavanger
– Agderforskning, Kristiansand
– Kompetansefirmaet Berrefjord og
Thomassen AS, Berge

Location:
Bergen

Period:
2012

 

BAKGRUNN

1.1 DEN TETTE BYEN

”Vi er i den tette byen, og vi er i en situasjon hvor den tette byen er under omforming.”1  

Byer og byområder gjennomgår i dag store endringer og over halvparten av verdens befolkning bor i byer.

Endringene har ulike årsaker, og skyldes et komplekst samspill mellom ønsker,

interesser og styring hos hhv. innbyggere, næringsliv eller politisk hold. I sum medfører dette et stort press på byene, vi ser det i dag gjennom press på boligmarkedet og økte boligpriser i alle de store byene, og presset forventes å øke i fremtiden.

Det har i Norge lenge vært et uttalt politisk mål med fortetting innen bysonen med begrunnelse i et bærekraftperspektiv. Det kom til uttrykk allerede i St.meld.nr. 31 (1992-93) som anbefaler fortetting som strategi for å oppnå gunstig forhold mellom arealbruk og miljøbelastning.

Miljøverndepartementets veileder ”Fortetting med kvalitet” fra 1996 fremhever tilsvarende bærekraftperspektivet, men påpeker samtidig at fortetting innebærer en utfordring mellom på den ene siden behovet for redusert energibruk og byspredning, mens  det på den andre siden  er

behov for grønne arealer til lek og rekreasjon og ivaretagelse av lokalt særpreg.

Tilsvarende fokus kommer frem i Kommunal- og regionaldepartementets handlingsplan for bolig og byggesektoren  2005-2008, hvor et viktig satsingsområde  er å øke arealeffektiviteten og samtidig øke hensynet til biologisk mangfold.

Samtidig som det har blitt formulert politiske mål om fortetting har det skjedd en deregulering av boligmarkedet med påfølgende kraftig prisstigning. Først gjennom Willoch-regjeringen på tidlig 80-tallet  som erstattet Husbankens gamle kvalitetskrav med tekniske minstestandarder, hvorpå lave boliglån resulterte i dramatisk boligkrakk i overgangen mellom 80 og 90-tallet. Dereguleringen av boligmarkedet ble fullført i Stortingets boligmelding nr. 23 (2003-2004) Om boligpolitikken: ”Boligmarkedet vil fremskaffe de ønskede kvaliteter til en lavest mulig kostnad for samfunnet” (kap.1.3).

Intensjonen med dereguleringe var at folket skulle selv få velge ønsket boligkvalitet på bakgrunn av preferanser og behov. Den store tilflyttingen til byene med press på boligmarkedene har imidlertid ført til at det er svært vanskelig for mange å komme seg på inn på bolimarkedet. Samtidig vil mange hevde at det har blitt produsert en svært homogen og ensidig boligmasse gjennom at private utbyggere i stor grad er ansvarlige for klargjøring av tomter, planlegging og bygging av boligprosjekter.

Prosjektets ambisjon er å utvikle boligprototyper som kombinerer bærekraftig fortetting med boligkvalitet!

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

BAKGRUNN

1.2 SCENARIOER 2029

Prosjektet Scenarioer 2029 undersøker den fremtidige utviklingen på Sør-Vestlandet gjennom 4 byregioner: Bergen, Haugesund, Stavanger og Kristiansand. Prosjektet ser på hvordan det vil være å bo, arbeide, vokse opp og leve i regionene i 2029.

1.3 BOLIG- SCENARIOER 2029

Boligsektoren spiller en sentral rolle ifht fremtidig vekst, attraktivitet og fremtidig utvikling på Sør-Vestlandet, og er i Scenarioer 2029 behandlet spesielt i rapporten Scenarioer 2029. Boligmarkedet – drivkrefter, utviklingstrekk og fremtidsperspektiver.

Som en del av Scenarioer 2029 er det utviklet et sideprosjekt som undersøker fremtidige boligprotoyper tilpasset 3 ulike områdetyper. Dette sideprosjektet heter Boligscenarioer 2029 og har vært gjennomført av 3RW arkitekter på bestilling fra SpareBank 1 SR-Bank.

Resultatet er samlet i denne rapporten, og utgjør både et selvstendig arbeid samtidig som den inngår i og vil bli brukt som del av presentasjoner m.m av Scenarioer 2029.

1.4 FIRE BYER  TRE TYPOLOGIER

Bergen, Haugesund, Stavanger og Kristiansand har mange lokale variasjoner og unike kvaliteter hver for seg. Samtidig deler de fire byene mange av de samme utfordringene og tendensene, og det er derfor valgt å utvikle 3 boligtypologier som tar utgangspunkt i 3 områdetyper som er felles for de 4 byene:

SENTRUM URBAN

Områder innenfor SENTRUM URBAN er tomter og restarealer innenfor sentrumskjernen som av ulike grunner er tilgjengelige og ubebygde. På grunn av press på bysentrum vil disse tomtene ofte ha spesiell karakter og ha et mindre areal.

Samtidig fremstår byen som et umiddelbart handlingsrom med et bredt service- og kulturtilbud innenfor gå/sykkelavstand.

TRANSFORM URBAN

Områder innenfor TRANSFORM URBAN er typiske transformasjonsområder i utkanten av byene som kaiområder, fraflyttet industritomter etc. Dette er arealer som tidligere har vært båndlagt av arealkrevende virksomheter som blir tilgjengelige som følge av relokalisering av slik virksomhet ut av byene. Områdene har ofte sykkelavstand til både byen og naturen og medfører kun moderate behov for biltransport. Til tross for nærhet til bysentrum må det opparbeides mindre servicetilbud og arbeidsplasser for at områdene ikke skal fremstå som sovebyer.

SUB URBAN

Dette er områder i nær tilknytning til naturen med forutsetning om nærhet til offentlig transport inn til byene eller nærliggende sentrumsområder. SUB URBAN innebærer utbygging på enten landbruks, natur- eller friluft områder, og utløser derfor ulike former for arealhensyn som må avveies mot utbyggingsform og type. På grunn av avstand til sentrumsområder påkreves etablering av et minimum av service- og kulturtilbud.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

TEMAER OG TENDENSER

2.1 BEFOLKNINGSENDRINGER

DEMOGRAFI OG ALDER

Den demografiske profilen til Norges fremtidige befolkning (fig.1) viser at det for både menn og kvinner vil komme to markante befolkningstopper i 2025. Den første omfatter aldersgruppen 20-30 og skyldes at fødselstallene økte på 90-tallet samtidig som det innvandret et betydelig antall barn og unge i samme periode.

Den andre befolkningstoppen i 2025 omfatter aldersgruppen 45-55, som deretter jevner seg gradvis ut mot forventet maks levealder. Denne gruppen omfatter derfor både voksne barnefamilier og ”eldrebølgen” og representer derfor den generelle befolkningsveksten. Samtidig vil det være et fhv høyt antall i alderen 30-45 år, altså perioden hvor barnefamilier blir etablert.

ANTALL OG VEKST

Beregninger av fremtidig befolkning i Bergen fremskrives med høye, middels og lave prognser, se fig. 2.

Befolkningen i 2012 utgjør 263 762.

I 2030 vil befolkningen innenfor en lav prognose ligge rett under 300 00, innenfor en høy prognose vil den ligge på

ca 350 000 mens i en middelsprognose vil den ligge på ca 320 000.

SAMMENSETNING

Befolkningen kan deles opp i flere forskjellige husholdningstyper knyttet til livssituasjon og alder. Figur 3 viser at befolkningen per 1.jan.2011 domineres av par med barn, aleneboende (single, studenter, eldre etc) og par uten hjemmeboende barn.

Befolkningen i 2025 vil domineres på den ene siden av barnefamilier og på den andre siden av en yngrebølge og en eldrebølge, hvorav en stor andel er aleneboende.

Befolkningen i Bergen vil øke med mellom 40 – 90 000 innbyggere frem til 2030.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

2.4 BEHOV OG PREFERANSER

ENEBOLIGER – BARNEFAMILIER

NIBR sine analyser av boligpreferanser i Bergensregionen viser at den dominerende flytting fra sentrum til omlandet innebærer flytting fra blokk til enebolig.

64 % av alle flyttinger til omlandet var til eneboliger, mens den var 40 % for flytting nord og sør i kommunen.

Flyttingen til eneboliger domineres av barnefamilier.

LEILIGHETER – YNGRE OG ELDRE

Flyttestrømmen til sentrum og sentrumsområder domineres av unge og eldre som flytter til leiligheter.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

2.2 BOLIGSTATUS

BOLIGSAREAL

Dagens boligmasse domineres av boliger i størrelsen 60-79m2 med et antall på ca 27 000.

En større mellomgruppe  fra ca 80-140m2 har et antall mellom 12 til 19500.

De minste boligstørrelsen er boliger under 60m2 og boliger over 200m2.

BOLIG AREAL

Boligmassen i Bergen domineres idag av boligblokker og eneboliger, med et middels stort antall rekkehus og et mindre antall tomannsboliger og bofellesskap.

2.3 MARKED OG PRISINDEKS

PRISVEKST OG BOLIGTYPER

Gjenom de siste 10 årene har prisindeksen for boliger steget jevnt, med unntak av 2007-08 ifbm finanskrisen, se fig.6.

Nasjonalt har prisindeksen steget mest for blokkleiligheter, noe som kan skyldes den økte tilflyttingen til byer og sentrumsområder. Dette stemmer overens med byggeaktiviteten for boligblokker, som fig.7 viser ser at har økt mer enn for eneboliger og andre boligbygg.

Figur 8 viser at boligprisen i Bergen har økt mest for småhus og  eneboliger, mer enn for blokkleiligheter de siste 7 årene.

Dette kan på den ene siden skyldes boligpreferansene til barnefamilier som ønsker å flytte til eneboliger med beliggenhet utenfor sentrum. På den andre siden kan dette skyldes fortettingspolitikken i Bergen hvor ny bebyggelse skal konsentreres rundt bybanestopp og bydelssentrum, noe som innebærer mindre utbygging av nye eneboliger.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

2.5 POLITIKK OG PLAN

FORTETTING

I gjeldende Kommuneplan (KPA) er fortetting utviklet som sentralt boligpolitisk grep.

I ny KPA legges det opp til at 80% av all boligbygging skal skje ved fortetting og 20% ved feltmessig utbygging. Målet er fortetting hovedsaklig skal skje i senterområder og rundt

bybanestopp.

Fig.11 viser senterområdene, dagens utbyggingsområder sammen med hovedtrafikkårer.

Fig. 12 viser bybanetrase som er eksisterende og under utbygging mot sør samt traseen mot nord som p.t er under planlegging.

I hht plan om 80% fortetting vil fremtidig utbygging i Bergen hovedsaklig gjennomføres  langs bybanestoppene og tilgrensende senterområder, og det er grunn til å tro at dette vil domineres av leilighetstyper.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

2.6 AREALTILGANG OG KAPASITET

FORVENTET BOLIGMASSE  OG UNDERSKUDD

Bergen har i dag en boligmasse med 126 000 boliger. KPA 2010 har identifisert potensial for 17 250 nye boliger i perioden frem til 2024. Dette gir et forventet antall på totalt 143 250 boliger i 2025.

Gitt et snitt på 2 personer pr. bolig, innebærer dette at fremtidig forventet boligmasse har kapasitet til en innbyggermasse på 286 500 personer.

SSB har ulike befolkningsprognoser for Bergen 2025:

– høyt: 323 117

– middels: 306 828

– lavt: 290 062

Dette innebærer at KPA styrer mot et forventet avvik på mellom ca 11 000 – 33 000 personer. Fig. 13 viser dagens boligantall,  potensialet fra KPA samt forventet underskudd på mellom 5500 – 16 500 boliger.

FORVENTET PRISVEKST, PRESS OG UTFORDRINGER

Basert på befolkningsprognosene og KPA sitt planlagte nye boliger kan det se ut som Bergen får flere store utfordringer:

* Det planlegges generelt for få nye boliger i Bergen.

*  Fortetting langs bybanen med utbygging av stor andel leiligheter samsvarer i utgangspunktet ikke med eneboligpreferansene til

barnefamilier.

  • For lite og feil boligtype kan  gi både prispress og utflytting fra kommunen.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

3. BOLIGSTRATEGIER

PROTOTYPER OG NETTVERK

SENTRUM URBAN

For å redusere presset på

boligmarkedet og øvrig utbygging må alle små sentrale infill – og sentrumstomter fortettes og utbygges.

Pga tomtenes spesielle karakter med smale bredder og manglende uteområder, bør tomtene bygges ut til studenthybler,  singelleiligheter, pendler leiligheteter, rom til korttids utleie og små bofellesskap.

Slike prosjekter vil kun romme de mest nødvendige funksjoner samtidig som byens tilbud og service i stor grad danner

boligens helhetlige ramme.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

TRANSFORM URBAN

Transformering av byens utkantområder frigjør verdifulle arealer pga sin nærhet til både byens service- og kulturtilbud på den ene siden og naturen på den andre siden. Det bør legges opp til en bred sammensetning av beboere og særlige forsøke appelere til barnefamilier for dempe presset på boligmarkedet utenfor byene.

Siden transformasjonsprosessene kan medføre høye prosjektkostnader, er det derfor viktig å legge opp til effektivt byggeri som bidrar til redusere prisnivået.

De store transformasjonsarealene representerer verdifulle arealer som bør utvikles og deles av byens øvrige beboere.

Boligscenarioer_rapport_final til presentasjon.indd

SUB URBAN

Ny utbygging i sub urbane områder legger til grunn på den ene siden eneboligpreferansene til barnefamiliene, samtidig som det på den andre siden legges til grunn målsetting om 80% fortetting og en erkjennelse av at dagens spredte eneboligstruktur i liten grad er bærekraftig.

Viktig for ny sub urban utbygging blir derfor å sikre god  transportløsninger samtidig som det utvikles nye prototyper som forener høy fortetting med kvaliteter fra eneboligen. Videre må natur og grøntområder i stor grad vernes og sikres tilkomst sin særlige verdi.